Giá thuê đất công nghiệp tại khu vực phía Nam đã tăng hơn hai lần sau gần một thập kỷ: từ khoảng 84 USD/m² năm 2016 lên xấp xỉ 185 USD/m² vào cuối năm 2025. Bên dưới là mặt bằng giá hiện tại theo từng khu vực, tính từ Lâm Đồng trở vào nam.
Cần phân biệt hai loại giá. Thuê đất khu công nghiệp được báo theo USD/m² cho toàn kỳ thuê 40–70 năm. Thuê nhà xưởng hoặc kho xây sẵn được báo theo USD/m² mỗi tháng. Tất cả số liệu dưới đây là giá chào, chưa gồm VAT và các khoản phí dịch vụ.
Mặt bằng chung toàn vùng
- Đất khu công nghiệp: 183 USD/m² cho cả kỳ thuê, tăng 4% so với cùng kỳ (CBRE, quý I/2026); 186 USD/m² theo JLL nửa đầu 2026.
- Nhà xưởng xây sẵn: 5,0–5,2 USD/m²/tháng; nhà kho: 4,9–5,07 USD/m²/tháng.
- Tỷ lệ lấp đầy: nhà xưởng 93%, nhà kho 77–80%.
- Dự báo giá thuê đất tăng 3–7% mỗi năm trong ba năm tới.
Giá thuê đất theo khu vực
- TP. Hồ Chí Minh (khu vực cũ): khoảng 270 USD/m², mức cao nhất vùng; bình quân theo địa giới mới là 188 USD/m² trên 64 khu công nghiệp.
- Bình Dương cũ: 100–250 USD/m². Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: 120–160 USD/m².
- Đồng Nai cũ: 100–200 USD/m². Bình Phước cũ: 60–90 USD/m².
- Long An cũ: 120–280 USD/m², phân hóa mạnh theo vị trí. Tây Ninh cũ: 80–275 USD/m².
- Tiền Giang cũ: 60–160 USD/m². Đồng Tháp nội địa: 35–50 USD/m².
- Vĩnh Long cũ: 130–140 USD/m². Bến Tre cũ: 20–45 USD/m². Trà Vinh cũ: khoảng 50 USD/m².
- Cần Thơ cũ: 85–95 USD/m². Sóc Trăng cũ: 55–90 USD/m². Hậu Giang cũ: khoảng 60 USD/m².
- An Giang cũ: 50–68 USD/m². Kiên Giang cũ: 15–40 USD/m².
- Bạc Liêu cũ: 65–70 USD/m². Cà Mau cũ: 40–70 USD/m².
- Bình Thuận cũ: 38–80 USD/m². Lâm Đồng cũ và Đắk Nông cũ: 15–30 USD/m².
Nhà xưởng và kho xây sẵn
- Vùng lõi TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai: 3,8–6,5 USD/m²/tháng.
- Long An cũ: 2,8–5,8 USD/m²/tháng. Tây Ninh cũ: 2,6–4,6 USD/m²/tháng.
- Tiền Giang, Cần Thơ, An Giang: 2,4–3,2 USD/m²/tháng.
- Nhà xưởng đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy, ESG hoặc chứng nhận xanh có giá cao hơn 10–30%.
Chi phí cộng thêm ngoài giá thuê
- Phí quản lý và duy tu hạ tầng: 0,3–0,8 USD/m² mỗi năm.
- Điện sản xuất: 0,03–0,1 USD/kWh tùy giờ cao điểm, bình thường, thấp điểm.
- Nước sạch công nghiệp: 0,4–0,6 USD/m³. Xử lý nước thải: 0,28–0,3 USD/m³.
- VAT 10%, đặt cọc 3–6 tháng, hợp đồng phổ biến 3–10 năm và điều chỉnh giá 3–5% mỗi chu kỳ.
Bốn điểm cần kiểm tra trước khi ký
- Thời hạn thuê còn lại của khu công nghiệp, không chỉ thời hạn hợp đồng với chủ đầu tư.
- Phương thức thanh toán: trả một lần được chiết khấu, trả hằng năm thì đơn giá cao hơn.
- Chi phí hoàn thiện nhà xưởng thô: nền, điện, phòng cháy, xử lý nước thải thường chưa có trong giá thuê.
- Cam kết về hạ tầng dùng chung và mức tăng giá khi hết chu kỳ điều chỉnh.
Nguồn số liệu
- CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Avison Young — báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp 2025–2026.
- Bảng giá công bố của chủ đầu tư và sàn môi giới từng khu công nghiệp.
- Cổng thông tin điện tử các tỉnh đối với giá thuê đất nhà nước cho thuê.
Giá thực tế từng lô có thể lệch 20–30% so với mặt bằng chung do vị trí, diện tích, mức hoàn thiện hạ tầng và thời hạn thuê còn lại. Nên xác nhận trực tiếp với chủ đầu tư trước khi lập dự toán.